Trong quá trình quản lý phát triển đô thị, nhiều địa phương đã lấy phương thức phát triển các dự án “khu đô thị mới” làm “chiến lược” trọng tâm, cứ đâu có đất trống, ít phải giải phóng mặt bằng là ban phát các dự án cho các chủ đầu tư mà không cần đếm xỉa đến quy hoạch chung, đến lợi ích lâu dài của đô thị, của cộng đồng. Bởi thế, đã hình thành nhiều dự án ảo, còn các dự án được triển khai đi “chệch” khỏi mục tiêu, nội dung ban đầu của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã xác lập hoặc dự án đã được phê duyệt.
Sự biến tướng của các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới như tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình, diện tích sàn xây dựng hoặc chuyển chức năng sử dụng đất từ dịch vụ công cộng sang công trình hỗn hợp có chức năng nhà ở so với quy hoạch ban đầu.
Vậy cùng tìm hiểu xem quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu đô thị cụ thể như thế nào mà khi đi “chệch” khỏi mục tiêu quy hoạch ban đầu sẽ dẫn đến “chệch hướng” ý tưởng không gian kiến trúc trong tổng thể chung đô thị.
Khái niệm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị
Theo Điều 3, Luật quy hoạch đô thị (số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009), đô thị được hiểu là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
.jpg)
Khái niệm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị.
Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung.
Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Bản chất và sự khách biệt giữa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đô thị
Bản chất và sự khác biệt giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị nằm ở mức độ yêu cầu của nội dung nghiên cứu, cách thức thể hiện (Tỉ lệ bản đồ), thời gian quy hoạch, cấp phê duyệt của từng loại đồ án và tính quan hệ, phụ thuộc giữa chúng (Quy hoạch chung/quy hoạch cấp trên; quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết / quy hoạch cấp dưới).
| Quy hoạch chung đô thị | Quy hoạch chi tiết đô thị | Quy hoạch phân khu đô thị | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mức độ yêu cầu | Mang tính định hướng | Mang tính chiến lược, cụ thể hóa các định hướng của quy hoạch chung đô thị. | ||||
| Nội dung | Các loại đồ án quy hoạch | Đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương | Đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã | Đồ án quy hoạch chung thị trấn | Được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng | Được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới |
| Mục tiêu | Xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu cơ bản về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đô thị; Mô hình phát triển, cấu trúc phát triển không gian nội thị và khu vực ngoại thị, kể cả không gian ngầm; Định hướng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật khung; Đánh giá môi trường chiến lược; Chương trình ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện. | Xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; Mô hình phát triển, định hướng phát triển không gian nội thị và khu vực ngoại thị, trung tâm chính trị – hành chính, dịch vụ, thương mại, văn hoá, giáo dục, đào tạo, y tế, công viên cây xanh, thể dục, thể thao cấp đô thị; Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật khung trên mặt đất, trên cao và ngầm dưới đất; đánh giá môi trường chiến lược; Kế hoạch ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện | Xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đô thị; Tổ chức không gian đô thị, quy hoạch công trình hạ tầng xã hội, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, đánh giá môi trường chiến lược; Kế hoạch ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện | Xác định chức năng sử dụng cho từng khu đất; Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực lập quy hoạch; Chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố; Bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; Bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn đô thị; Đánh giá môi trường chiến lược | Xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; Bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; Chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất; Bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược. | |
| Cách thức thể hiện | Tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000 | Tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000 | Tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000 | Tỷ lệ 1/500 | Tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000 | |
| Thời gian quy hoạch | Từ 20 đến 25 năm, tầm nhìn đến 50 năm | Từ 20 đến 25 năm | Từ 10 đến 15 năm | Xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư | Xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển đô thị | |
| Cấp phê duyệt của từng loại đồ án | Thủ tướng Chính phủ | Thủ tướng Chính phủ/Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương | Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương | Thủ tướng Chính phủ/Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương | Thủ tướng Chính phủ/Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương | |
| Tính quan hệ phụ thuộc | Là cơ sở để lập quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật đô thị và quy hoạch phân khu trong đô thị. | Là cơ sở để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung trong đô thị. | Là cơ sở để lập quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong đô thị. | Là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. | Là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. | |
Trong đồ án quy hoạch chung đô thị, động lực để phát triển đô thị (Cơ cấu, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, dân số, lao động, đất đai…) thông thường chỉ mang tính dự báo (Cơ sở tính toán chưa chắc chắn, đôi khi mới chỉ là mong muốn/Nghị quyết, chưa có thật hoặc khả năng sẽ trở thành hiện thực).
Theo các nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng:
- Không có cách nào để xác định tương lai là gì một cách chắc chắn (tính không chính xác của dự báo). Dù phương pháp chúng ta sử dụng là gì thì luôn tồn tại yếu tố không chắc chắn cho đến khi thực tế diễn ra.
- Luôn có điểm mù trong các dự báo. Chúng ta không thể dự báo một cách chính xác hoàn toàn điều gì sẽ xảy ra trong tương tương lai. Hay nói cách khác, không phải cái gì cũng có thể dự báo được nếu chúng ta thiếu hiểu biết về vấn đề cần dự báo.
- Dự báo cung cấp kết quả đầu vào cho các nhà hoạch định chính sách trong việc đề xuất các chính sách phát triển kinh tế, xã hội. Chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến tương lai, vì thế cũng sẽ ảnh hưởng đến độ chính xác của dự báo.
.jpg)
Đồ án quy hoạch chung đô thị thông thường chỉ mang tính dự báo.
Mặc dù Việt Nam đã có luật quy hoạch đô thị, các nghị định, thông tư, tiêu chuẩn, quy chuẩn… hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý thực hiện quy hoạch và các văn bản quy phạm, pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, do đặc thù của từng loại đồ án quy hoạch đô thị đã ít nhiều có ảnh hưởng tới quá trình quản lý thực hiện. Đồ án quy hoạch chung đô thị chủ yếu mang tính định hướng, công tác dự báo còn hạn chế, tầm nhìn hẹp, thường bị điều chỉnh nhiều lần do cả yếu tố khách quan và chủ quan.
Đặc biệt phương pháp lập quy hoạch chậm đổi mới, tính pháp lý của đồ án quy hoạch chung được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa cao, công tác quản lý bị buông lỏng, đôi khi tùy tiện, lợi ích nhóm vẫn còn lấn át lợi ích chung, vai trò của cộng đồng còn mờ nhạt… Các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị theo đó cũng bị tác động, ảnh hưởng.
Hoặc ngược lại, do các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị chạy theo lợi ích kinh tế (Lợi nhuận từ bất động sản), lợi ích của các chủ đầu tư đã không khước từ việc làm thay đổi bản chất của quy hoạch chung như chuyển đổi chức năng, mục đích sử dụng đất (Trường học, vườn hoa thành dịch vụ, nhà ở…), mật độ xây dựng, tầng cao đã được khống chế trong đồ án quy hoạch chung đô thị dẫn đến cấu trúc tổng thể không gian đô thị theo ý tưởng được phê duyệt bị thay đổi hoặc bị phá vỡ hoàn toàn.
Trên đây là bài viết tổng hợp những điều bạn cần biết về quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu đô thị. YouHomes mong rằng bạn đã có được thông tin bổ ích và cần thiết qua bài viết trên.
>>>>>>>>>> Luật quy hoạch đô thị
>>>>>>>>>> Mẫu hợp đồng thuê nhà
Xem thêm: 5 kinh nghiệm thuê chung cư mini an toàn, hiệu quả
